Учебный год начался, но почему квартир в аренду не прибавилось, а стоимости не снизились? Разбираем ситуацию на рынке столицы

Осенний ажиотаж на рынке долгосрочной аренды квартир в Минске позади, но стало ли это поводом для появления более дешевых вариантов жилья? За год аренда подорожала примерно на 15%, а количество доступных квартир по сравнению с мартовским пиком сократилось почти на треть. Разбираемся, сколько сейчас стоит снять квартиру и почему окончание ажиотажного сезона пока не отразилось на ценах – в аналитике Realt.

После летнего пика количество объявлений о долгосрочной аренде в базе Realt стало уменьшаться. Если в августе в течение месяца было опубликовано около 3 375 объявлений, то в сентябре – около 3 030. По предварительным данным, октябрьский показатель к концу месяца может оказаться немного выше сентябрьского, однако до августовского уровня рынок все же не дотянет. Для сравнения: в марте, когда предложение достигло максимума за год, в базе насчитывалось около 4 010 объявлений.

Кроме того, несмотря на завершение основного периода поиска жилья к началу учебного года, долгосрочная аренда остается востребованной. Одна из причин – по-прежнему высокая стоимость покупки квартир: для части потенциальных покупателей собственное жилье становится менее доступным, поэтому они откладывают приобретение и продолжают арендовать.

Ощутимее всего предложение сократилось в сегменте однушек

База объявлений Realt постоянно обновляется: квартиры появляются и уходят из предложения по мере того, как собственники находят арендаторов. Поэтому в моменте конкретного дня арендаторы могли выбирать из примерно 1500 квартир, а совокупно в течение месяца выбор расширялся до более 3000 объявлений о долгосрочной аренде. 

В общей картине за последние годы рынок долгосрочной аренды расширялся в том числе благодаря притоку квартир в новостройках, приобретенных для последующей сдачи. Но в текущем году динамика предложения стала менее устойчивой: если в августе количество объявлений за месяц было на 8% выше, чем годом ранее, то в сентябре оно оказалось на 5% ниже аналогичного периода прошлого года.

Сильнее всего за месяц сократился выбор однокомнатных квартир – на 13%. Именно этот формат часто приобретают или строят с расчетом на дальнейшую сдачу в аренду. Сегмент быстрее реагирует на изменение предложения со стороны собственников, поэтому колебания здесь заметнее.

Количество двухкомнатных квартир за месяц изменилось незначительно – сократилось на 1%. Число трехкомнатных квартир осталось на прежнем уровне.

Сколько стоит снять квартиру в Минске

Несмотря на снижение интереса к аренде после летнего сезона, заметного падения цен пока не произошло. По итогам октября средняя стоимость долгосрочной аренды выросла на 2%. За последние 12 месяцев прибавка составила около 15%, или $100.

Средние цены по количеству комнат на конец октября выглядят следующим образом:

• однокомнатные квартиры – $520 (без изменений за месяц);
• двухкомнатные квартиры – $720 (рост на 2%);
• трехкомнатные квартиры – $960 (рост на 1%).

Более доступные варианты обычно представлены в старом жилом фонде, с ремонтом, требующим обновления, или в удаленных районах города. Их количество и стоимость меняются от месяца к месяцу. По состоянию на конец октября минимальные цены составляли:

• однокомнатные квартиры – $300;
• двухкомнатные квартиры – $360;
• трехкомнатные квартиры – $400.

Есть и нестандартные предложения. Например, однокомнатную квартиру в новостройке без отделки можно найти за $250 в месяц. Также встречаются варианты коллективного размещения рабочих и сотрудников в оборудованных квартирах – от $150 в месяц на человека.

Стоимость аренды зависит не только от количества комнат, но и от расположения жилья. На графике ниже показано, как различаются цены в разных частях Минска.

Выгодно ли по-прежнему сдавать квартиру в аренду?

Несмотря на сезонное охлаждение спроса, долгосрочная аренда остается одним из способов получать регулярный доход от недвижимости. Дополнительный интерес к этому сегменту поддерживает и высокая стоимость покупки жилья: для части потенциальных покупателей приобретение собственной квартиры становится менее доступным, поэтому они продолжают снимать жилье.

По расчетам, используемым в нашем сравнении, доходность долгосрочной аренды квартиры примерно в четыре раза превышает доходность наиболее выгодных валютных депозитов. При этом итоговый результат для собственника зависит от стоимости приобретения квартиры, периода простоя, расходов на ремонт и обслуживание, налогов и других затрат.

Покупка квартиры с последующей сдачей в аренду остается понятным для многих инвесторов способом вложения средств, но сама по себе не гарантирует доходности. Важно учитывать не только ежемесячную плату, но и расходы, которые возникают в процессе владения недвижимостью.

Более высокую доходность в отдельных случаях может обеспечить коммерческая недвижимость. Однако этот рынок требует более тщательного выбора объекта и арендатора, а также учета своей специфики, включая налогообложение.

Выводы Realt

Учебный сезон начался, студенты нашли квартиры, но выбор на рынке аренды больше не стал, а цены не снизились. Спрос на долгосрочную аренду остается высоким: собственное жилье дорогое, а квартир в аренде не так много. Это подтверждают и сроки экспозиции – в среднем квартира находит арендатора всего за неделю-две.

Для арендаторов выбор в конкретный день может быть небольшим, но за месяц он увеличивается почти вдвое, поскольку новые предложения появляются ежедневно. Можно подождать или поискать в других районах, но на низкие цены рассчитывать не стоит. Аккуратная однокомнатная квартира обойдется минимум в 370$, а в хорошем месте – от 400$.