Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Покупать квартиру сейчас или подождать? Разбираем аргументы тех, кто ждет снижения цен

Как купить квартиру Ликвидность квартир Вторичка Цены Кредиты

Покупать квартиру сейчас или подождать? Разбираем аргументы тех, кто ждет снижения цен

18 сентября

Выход нашего нового видео о ситуации на вторичном рынке квартир Минска и прогнозах цен на осень вызвал активную дискуссию в комментариях. И главный вопрос там звучит примерно одинаково: "зачем покупать квартиру сейчас, если можно дождаться снижения цен?"

Аргументы разные: доллар слишком дешевый и может вырасти; цены слишком долго идут вверх без отката; кредиты уже почти исчерпали потенциал удешевления; в России рынок новостроек столкнулся с проблемами. Кто-то даже обращает внимание на ситуацию на столичных предприятиях и национальную демографию. А кто-то считает, что квартиры просто стали слишком дорогими относительно аренды.

Часть этих аргументов действительно заслуживает внимания. Поэтому давайте попробуем ответить на два вопроса: Что должно произойти, чтобы квартиры в Минске действительно заметно подешевели? И станет ли после этого покупателю легче их купить?

В конце статьи вас ждет опрос - просьба поделиться своим мнением.

А когда уже «можно будет покупать»?

Начнем с самого простого: допустим, сегодня покупать квартиру дорого. Тогда когда же настанет то самое время, когда будет "самый раз" для покупки? После снижения цен на 5%? На 10%? Или нужно ждать полноценного обвала?

Но проблема в том, что большое снижение цен обычно не происходит само по себе только потому, что квартиры «слишком долго дорожали». Чтобы цены пошли вниз, нужна серьезная причина.

Например:

резкий рост доллара повлекший снижение доходов населения (пример января 2015 года);
ухудшение условий по кредитам (прекращение кредитования вторички во второй половине 2020 г.);
сокращение спроса (начало COVID) или вызванный этим заметный рост количества квартир в продаже.

И такие периоды Минск уже проходил.

Но главное другое - в эти периоды никто не чувствовал себя в выигрыше - ни покупатели, ни продавцы.

Квартиры могут подешеветь. Вопрос — почему

Один из самых показательных примеров 2014–2016 годы, когда стоимость квартир в Минске снизилась примерно на 35% - с 1700$ в начале 2014 до 1100$ весной 2016 года. именно тогда и было последнее "дно цен". То есть сценарий, которого сегодня ждут некоторые покупатели, вполне реален.

Условная однокомнатная квартира за это время стала дешевле примерно на $20 тысяч. И видя эти цифры кажется, что покупатель, который не спешил и два года ждал, оказался в выигрыше. Но давайте посмотрим чуть шире и возьмем в расчет, что пока человек ждал падения, он продолжал платить за съемное жилье. Ведь если своей квартиры нет, где-то все равно нужно жить.

Возьмем аренду в $350 в месяц. За год это: $350 × 12 = $4200. За два года ожидания $8400. Получается, почти половина условной экономии в $20 тысяч могла за это время уйти просто на аренду, т.е. впустую.

Но и это еще не главная проблема.

Вместе с квартирами уменьшались и зарплаты

В кризис обычно страдают не только продавцы недвижимости - снижаются и возможности покупателей. Наглядный пример: в 2014 году средняя зарплата в Минске в долларовом выражении составляла порядка $775, а к 2016 году — около $505.

То есть квартира действительно стала дешевле примерно на треть, но примерно на треть одновременно сократился и долларовый доход среднего покупателя.

Отсюда важный вывод: снижение цены квартиры еще не означает, что квартира стала настолько же доступнее. Именно поэтому просто посмотреть на график цены недостаточно.

«Но доллар же рано или поздно вырастет»

Это один из самых частых аргументов в комментариях. И логика здесь понятна: при установившейся практике формировать стоимость недвижимости в USD, при его росте квартиры в рублях сразу же дорожают. И это делает их недоступными для многих покупателей. Далее продавцы в борьбе за оставшихся "в живых" покупателей начинают делать скидки и так действительно может начаться падение цен. Но здесь есть и обратная сторона.

Резкий рост доллара обычно не происходит в ситуации, когда все остальное в экономике остается прежним. Он может сопровождаться ростом цен, снижением долларовых доходов и удорожанием кредитов. И вот здесь сегодняшнему покупателю уже есть что терять.

Сегодня квартиры можно покупать с относительно доступным кредитом

Сейчас часть покупателей пользуется жилищными кредитами примерно под 14–15% годовых. И уже даже не на 20, а на 25 лет! Да, это отнюдь не дешевые деньги, но как показывает практика последнего десятилетия, этот уровень находится в зоне массовой доступности покупателей. И для многих семей (по некоторым оценкам - от 30% до 50% покупателей) кредит остается единственным способом купить квартиру сейчас, а не копить десятилетиями.

При этом ставка рефинансирования Национального банка сейчас составляет 9,25% годовых.

Теперь представим тот самый кризис, которого ждут сторонники падения:

Доллар сильно вырос.
Спрос упал.
Квартиры начали дешеветь.
Но одновременно кредиты стали стоить уже не 14–15%, а условные 20% и выше.

И получается интересная ситуация: квартира стала дешевле, а купить ее легче не стало.

Посчитаем на простом примере:

Допустим, квартира сегодня стоит $100 тысяч. У покупателя есть $30 тысяч собственных денег, а еще $70 тысяч ему нужно привлечь в кредит. Если взять кредит на 10 лет под условные 15%, платеж получится примерно $1 130 в месяц.

Теперь допустим, что покупатель решил ждать два года. Его сценарий сбылся: квартира подешевела сразу на 20% — до $80 тысяч. Теперь ему нужен кредит уже только на $50 тысяч. Но одновременно ставка выросла, например, до 22%. Платеж составит около $1 030 в месяц.

То есть квартира стала дешевле на $20 тысяч, а кредитный платеж уменьшился всего примерно на $100. А если все эти два года человек снимал квартиру за $450 в месяц, он дополнительно потратил: $10 800 на аренду.

И это еще при условии, что доход человека не снизился, а его $30 тысяч накоплений удалось полностью сохранить.

Поэтому сравнивать только две цифры: $100 тысяч сейчас и $80 тысяч потом — неправильно. Нужно смотреть, что происходит со всей возможностью купить квартиру.

«Цены слишком долго растут. Значит, откат будет сильным»

Еще один аргумент из комментариев звучит примерно так: чем дольше цены растут без отката, тем сильнее потом должны упасть. Интуитивно эта мысль понятна, но у рынка недвижимости нет правила, по которому после роста на 30% обязательно должно последовать падение на 20%.

Цены меняют движение не потому, что «слишком долго росли», а потому что кардинально когда меняются условия:

Покупателей становится меньше.
Кредиты дорожают.
Доходы снижаются.
Предложение квартир растет.
И продавцам уже приходится конкурировать друг с другом.

Без этого высокая цена сама по себе еще не означает скорого обвала.

«Посмотрите на Россию»

Еще один аргумент: в России застройщики уже сталкиваются со снижением спроса и дорогой ипотекой. Значит, похожего стоит ждать и у нас.

Смотреть на российский рынок действительно полезно, это факт - он хорошо показывает, что происходит с жильем, когда кредиты становятся слишком дорогими и часть покупателей просто выпадает с рынка. Но также важно понимать, что проецировать ситуация в России на Беларусь будет неправильно.

Минск и российские города — разные рынки: отличаются не только масштабы строительства, но и количество предложения в моменте дня, условия кредитование и вообще доля покупателей с кредитами.

Поэтому проблемы российского рынка могут быть сигналом, на который стоит смотреть, но это еще не означает автоматического повторения того же сценария в Минске.

«А если у людей просто станет меньше денег?»

Это уже гораздо более серьезный вопрос. В комментариях вспоминают сокращенную рабочую неделю на отдельных крупных столичных предприятиях, возможное снижение зарплат и проблемы поставщиков.

И вот сам этот аргумент действительно важен: если доходы населения начнут устойчиво снижаться, это напрямую ударит по величине спроса на квартиры. То есть люди по -прежнему будут хотеть купить квартиру, но уже не смогут это сделать. Особенно если одновременно ухудшатся условия кредитования. И вот за такими показателями мы как раз и следим и каждый раз рассказываем в наших материалах и видео-выпусках.

Но один отдельный завод или один месяц слабых показателей еще не означает разворот всего рынка недвижимости. Пусть даже с численностью работников более 14 000 человек. Для этого тенденция должна стать заметной и достаточно массовой.

А что насчет демографии?

Здесь у сторонников снижения тоже есть аргумент: население Беларуси сокращается — значит, рано или поздно квартир станет больше, чем покупателей.

Мы согласны, что на длинном горизонте демография действительно важна. Но это скорее вопрос на десятилетия, чем способ определить движение цен на квартиры до конца 2026 года или даже 2027 года.

К тому же для Минска важно смотреть не только на население всей страны. Имеют значение и другие показатели:

сколько людей стремится жить именно в столице (например, по данным аналитиков агентства недвижимости "Твоя столица" доля покупателей из регионов составляет порядка 25% - четверть от всех сделок!);
сколько создается новых семей;
сколько строится нового жилья;
сколько квартир реально выходит на рынок.

Поэтому демография может ограничивать рынок в будущем, но определить с ее помощью, когда именно начнется падение цен, невозможно.

«С такими ценами - аренда намного выгоднее покупки»

А вот это уже очень интересный аргумент. Но интересно, что его обычно используют те люди, у которых уже есть собственное жилье.

Но в любом случае, в поддержку оставленных комментариев мы посчитали такой показатель, как Price-to-Rent для квартиры в Минске. Именно его комментаторы приводят в пример.

Индекс Price-to-Rent (стоимость к аренде) — это простой показатель, который помогает понять, что выгоднее прямо сейчас: купить собственную квартиру или снимать аналогичную. Он показывает, за сколько лет арендные платежи полностью покрыли бы покупку такого же жилья.

Как считать Price-to-Rent: разделите рыночную цену квартиры на сумму, которую вы заплатите за ее аренду за весь год.

Что означают цифры Price-to-Rent:

Меньше 15: Покупать однозначно выгоднее. Жилье стоит недорого относительно аренды, и покупка быстро себя оправдает.
От 15 до 20: Серый диапазон. Математика чаще склоняется к аренде, но здесь все зависит от ваших личных планов, размера первоначального взноса и ставок по ипотеке.
Больше 20: Арендовать разумнее. Недвижимость сильно переоценена, и проще копить или инвестировать деньги, чем связываться с покупкой.

Разберем на примере:

допустим, однокомнатная квартира стоит $100 тысяч, а сдавать ее можно за $450 в месяц. За год собственник получает: $5 400. В результате Price-to-Rent получается около 18,5 года, а понятных всем показатель доходности примерно 5,4% годовых. Причем это еще до налогов, и без учета ремонта, простоев между арендаторами и других расходов.

Для матерого инвестора это действительно повод задуматься: если квартира покупается только ради заработка на аренде, то сегодняшняя цена может выглядеть не слишком привлекательной. А для простых людей, не искушенных биржевыми котировками - вполне себе рыночный баланс. Особенно если сравнить с доходностью от банковских депозитов.

Поэтому если человек покупает квартиру для себя и для жизни, расчет уже другой. Тут нужно сравнивать не доходность инвестиций, а платить за свою квартиру или продолжать платить за чужую.

И еще один момент: высокий Price-to-Rent для Минска не новая ситуация - аренда и цена покупки движутся не синхронно, но связь между ними есть. Когда квартиры долго и сильно дорожают, со временем собственники начинают поднимать и ставки аренды.

Поэтому высокий Price-to-Rent действительно может говорить о "дорогом рынке". Но сам по себе он не говорит, что через полгода квартиры обязательно подешевеют или что сегодня покупка квартиры "для себя" является менее выгодной, чем ее аренда. Хотя бы потому, что арендуя жилье, у людей не остается возможности скопить средства на приобретение собственной.

Кому действительно можно не спешить?

И вот здесь важно разделить покупателей:

Если квартира покупается как инвестиция, а доходность в 5–6% не устраивает — можно совершенно спокойно не покупать. Тут каждый решает сам - выгодны для эти проценты доходности или нет. На наш взгляд - они все еще выгодны.
Если для покупки нужен настолько большой кредит, что платеж станет тяжелым для семьи, — тоже разумнее сначала понять, сможете ли в горизонте 10+ лет ежемесячно погашать его.

А вот если квартира понадобится только через несколько лет — вопрос спорный. С одной стороны вроде бы нет причин покупать ее просто из страха дальнейшего роста цен. Но с другой и если есть финансовая возможность сегодня, то можно купить и сдавать ее все эти годы в аренду, получая заметную прибавку к доходам. А при необходимости ее всегда можно продать, но уже по выросшим ценам.

Но также есть и другой покупатель:

У него своей квартиры нет.
Жилье нужно сейчас.
Первоначальный взнос уже собран.
Кредит остается посильным.

А единственная причина продолжать арендовать звучит так: «Подожду, когда рынок рухнет». Вот здесь ожидание уже становится ставкой на будущий кризис. Вопрос - обоснованной ли?

А если меняем одну квартиру на другую?

Здесь ситуация тоже не такая простая, как кажется. Допустим, семья продает однокомнатную квартиру и хочет купить трехкомнатную, и если цены упадут на 20%, подешевеет не только трехкомнатная квартира, но и однокомнатная, которую семья продает.

Поэтому для таких покупателей важнее смотреть не столько на общую цену рынка, сколько на размер доплаты. И на то, сколько будет стоить кредит на эту доплату. Иногда ожидание падения всех цен почти ничего не меняет для конкретной семьи.

При каких условиях мы изменим наш прогноз?

Мы не говорим, что квартиры будут дорожать всегда: если условия изменятся, изменится и прогноз.

Что для этого должно произойти?

Мы бы особенно внимательно смотрели на четыре вещи:

заметный рост курса доллара;
ухудшение доступности жилищных кредитов;
устойчивое снижение количества сделок;
рост количества квартир в продаже.

Если покупателей станет меньше, а квартир — больше, сначала продавцы начнут чаще торговаться. Потом рост цен остановится. А если разрыв станет достаточно большим, цены действительно могут начать снижаться.

Пока же мы оцениваем перспективы роста цен исходя из того, что происходит сейчас, а не из ожидания кризиса, который когда-нибудь может произойти. И пока предпосылок к снижению цен, как минимум до конца 2026 года, мы не видим.

Читайте также

Выводы Realt

Прогнозировать будущий обвал достаточно легко - особенно если свой квартирный вопрос уже решен. Можно сказать: «Не покупайте сейчас. Подождите год». Прошел год — «подождите еще». Цены немного снизились — «не спешите, упадут еще сильнее». У человека, которому квартира не нужна, такое ожидание может продолжаться сколько угодно.

Но для человека без собственного жилья у ожидания есть вполне конкретная цена:

Это аренда.
Это несколько лет жизни в чужой квартире.
Это риск того, что квартира продолжит дорожать быстрее накоплений.
И это риск потерять сегодняшний доступный кредит.

Поэтому нам кажется неправильным задавать только один вопрос: «Когда упадут цены?»

Гораздо полезнее спросить себя: «Если цены действительно упадут через год или два, окажусь ли я тогда в лучшем положении для покупки, чем сегодня?»

Будет ли выше мой доход?
Сохраню ли я накопления?
Сколько за это время уйдет на аренду?
Смогу ли я получить кредит?
И насколько вообще должна подешеветь квартира, чтобы мое ожидание окупилось?

Потому что опыт 2014–2016 годов уже показал довольно простую вещь: квартира может стать дешевле. Но это совсем не означает, что купить ее станет легче.