«Многие компании на арендных каникулах умирали». Правда об офисном рынке от крупного девелопера

Компании получали выгодные условия — а потом «умирали». Из более чем ста практически готовых договоров до реального переезда однажды дошли всего шесть. Офисный рынок Минска сегодня живет по правилам, которые еще несколько лет назад сложно было представить.

Почему низкая ставка уже не гарантирует арендатора, куда исчез прежний спрос со стороны IT и действительно ли офисов в Минске стало слишком много? Во второй части интервью с Виталием Синицким — еще больше неудобных вопросов и неожиданных ответов.

Часть II. Много ли сегодня в Беларуси офисов и торговых центров?

— В Минске сегодня слишком много офисов?

Виталий Синицкий отвечает практически не раздумывая:

И дальше становится интереснее. Потому что одновременно с избытком офисных площадей в Минске есть бизнес-центры, заполненные практически на 100%. В одних объектах арендаторы готовы платить рыночные ставки, в других свободные помещения не удается сдать даже после серьезного снижения ставки. Получается парадокс: офисов много, но хороших офисов в правильных местах все равно может не хватать.

А с торговыми центрами ситуация еще сложнее. Некоторые современные ТРЦ чувствуют себя уверенно и повышают ставки, тогда как в объектах старого формата собственники порой готовы фактически отказаться от арендной платы, лишь бы помещение не пустовало. 

Почему так происходит? 

Что стало с арендаторами, на которых когда-то строились целые бизнес-центры? 

Почему дешевый офис сегодня иногда оказывается никому не нужен? 

И действительно ли новый торговый центр должен уже наполовину состоять из развлечений?

Продолжаем разговор.

«Офисов много»

— Давайте все-таки начнем с главного. Почему вы считаете, что офисов сегодня много?

Виталий приводит сразу несколько аргументов. И первый — заполняемость. Проблемы со свободными офисами, по его словам, есть не только в Минске, но и практически во всех областных центрах. Началось изменение рынка еще в 2020 году вместе с пандемией, а после 2022-го ситуация стала значительно заметнее.

И эта фраза очень хорошо описывает сегодняшний рынок. Раньше дефицит позволял многим объектам существовать просто потому, что офисов не хватало. Сегодня арендатор выбирает. И выбирает гораздо придирчивее.

Второй сигнал — ставки аренды перестали расти

Есть еще один показатель, который девелопер считает показательным, — стоимость аренды. По его словам, офисные ставки в Минске уже второй год находятся практически на одном уровне. И проблема даже не в самой стагнации.

Виталий Синицкий считает, что в 2023 году рынок фактически приблизился к своему ценовому дну. Причем, по его оценке, этот уровень оказался ниже даже кризисных значений 2015–2016 годов.

И есть еще один косвенный, но очень показательный признак.

Почему в Минске перестают строить новые бизнес-центры?

Синицкий предлагает просто посмотреть на стройки.

Таких проектов он не видит. Да, есть объекты, проектирование или строительство которых началось еще до пандемии. Есть реконструкции. Но принципиально новых офисных проектов практически не появляется.

Рынок в этом смысле сам довольно быстро выставляет стоп-сигнал. Если девелопер не видит будущего спроса, он просто не начинает новый проект.

Но тогда почему одни БЦ заполнены, а другие пустуют?

И вот здесь, пожалуй, происходит главное изменение офисного рынка последних лет. Рынок с 2020 года постепенно переходит в рынок арендатора, и эта фаза продолжается до сегодняшнего дня.

В результате выигрывают уже не просто отдельно стоящие бизнес-центры, а объекты, где арендатор получает целую среду. Поэтому Виталий Синицкий считает особенно перспективными офисы в составе многофункциональных комплексов.

«Даже центр города сам по себе уже не спасает»

Можно было бы предположить, что главный козырь по-прежнему остается прежним — центральная локация. Но и здесь рынок стал сложнее. Синицкий приводит в пример один проект в центре Минска.

От собственника все чаще требуется не просто передать квадратные метры. Например, поставить перегородки. Развести инженерные системы. Обеспечить необходимое количество парковочных мест. А при смене арендатора — еще и привести офис в нормальное состояние.

Чем современнее БЦ, тем дороже его содержать

Но здесь возникает новая проблема. Все, чего хочет современный арендатор, стоит денег. Кондиционирование надо обслуживать. Вентиляцию — тоже. Есть пожарная автоматика, системы контроля доступа, видеонаблюдение, лифты. Плюс уборка мест общего пользования и территории.

Виталий Синицкий говорит, что около 85% эксплуатационных затрат приходится на оплату труда обслуживающего персонала. А значит, вместе с ростом зарплат автоматически дорожает и эксплуатация здания.

В торговых объектах расходы еще выше, потому что значительно больше площадь коридоров, галерей, санузлов и других общих зон. По оценке Синицкого, эксплуатационные платежи в торговых центрах Минска сегодня могут составлять примерно от 4 до 8 евро за квадратный метр арендуемой площади, а в зоне фудкорта — превышать 10 евро за кв.м.

То есть возникает еще один парадокс рынка: арендная ставка может почти не расти, а стоимость содержания помещения продолжает увеличиваться.

Откуда вообще взялось столько офисов? Вспоминаем IT-компании

Во многом ответ нужно искать в середине 2010-х. В первой части интервью мы уже рассказывали, что «Сигмаполюс» в определенный момент обеспечивала около половины потребности EPAM в офисных площадях в Минске. И это был не единичный случай. Виталий называет 2016–2019 годы настоящим золотым периодом IT-компаний для офисного рынка. Компании быстро росли, увеличивали штаты и постоянно искали новые помещения.

Причем IT-компании не просто арендовали существующие офисы. Они фактически диктовали новые стандарты строительства.

Бизнес-центр на Толбухина, 3/А, который сегодня называется «Толк Парк», проектировался под специфические требования EPAM: сложные системы вентиляции и кондиционирования, возможность поддерживать разную температуру в разных помещениях, резервное электропитание. Там даже рассматривалось создание комнат с капсулами для сна сотрудников.

И несколько лет рынок привыкал к мысли, что IT будет расти практически бесконечно. Но в 2020 году случилась пандемия. А затем — 2022-й.

При этом история не всегда развивается только в одну сторону. В 2022 году одна из крупных IT-компаний освободила более половины занимаемых в «Волне» площадей. Для любого бизнес-центра потеря такого крупного арендатора — серьезный удар. Но затем компания постепенно начала часть площадей возвращать, и в последнее время есть запрос на  расширение.

То есть офисный рынок нельзя описывать только фразой «IT-компании ушли». Он скорее оказался в стадии перестройки. Компании стали осторожнее. Требования — выше. А площади — оптимальнее.

Арендные каникулы должны помогать. Но иногда происходит наоборот

На слабом рынке собственник начинает искать способы привлечь арендаторов. Самый очевидный — скидка. Но есть и другой инструмент, получивший популярность еще в доковидный период — арендные каникулы. Тогда они давались, потому что собственники не хотели делать ремонт для арендаторов, и арендные каникулы были призваны хоть как-то компенсировать последним проведение отделки за свой счет. Но в постпандемийный период применение «каникул» расширилось и на офисы с ремонтом – для привлечения арендаторов сниженной до минимума арендной ставкой на первые периоды аренды.

Благодаря им компания переезжает в новый офис и первые месяцы платит минимальную ставку или вообще освобождается от аренды, чтобы сделать ремонт или просто организовать переезд. Логика кажется безупречной. Но практика «Сигмаполюс» дала неожиданное наблюдение.

Звучит жестко. Но Виталий Синицкий подробно объясняет механику.

Вывод "Сигмаполюс" оказался неожиданным: слишком сильная зависимость арендатора от бесплатного периода иногда является не преимуществом сделки, а сигналом его слабого финансового состояния. Если компания крепко стоит на ногах и действительно хочет переехать в новый офис, сами по себе арендные каникулы обычно не являются для нее главным фактором.

Подписали больше ста договоров. Переехали шесть

Есть еще более показательная история. В какой-то момент для заполнения одного бизнес-центра компания предложила новым арендаторам очень привлекательные стартовые условия. Интерес оказался огромным.

И зачастую собственник действительно уступал – потому что не хотел терять ни одного арендатора. Так коммерческое предложение одного бизнес-центра превращалось в инструмент давления на совершенно другой объект. И особенно распространенной такая практика, по словам Виталия, была в 2022 году – в самое трудное время для офисного рынка. И это еще один важный признак рынка арендатора.

Низкая ставка – не всегда инструмент для арендодателя. Она может работать и в обратную сторону, помогая арендатору.

Потому что переезд офиса — почти как пожар

Почему компании так неохотно меняют помещения даже ради более выгодной ставки? Хотя казалось бы – выгоды от снижения арендных бюджетов налицо. Потому что переезд для любой компании — это огромная операция: нужно найти подходящее помещение, согласовать выгодные условия, подписать договор, спроектировать и сделать ремонт, развести инженерные сети, купить или перевезти мебель, переместить сотрудников, настроить IT-инфраструктуру и т.д. и т.п. И зачастую весь процесс занимает несколько месяцев и даже более.

Именно поэтому Виталий Синицкий считает, что скидки сами по себе редко способны заставить устойчивую компанию срочно сменить офис.

Чем был вызван период оживления к лету 2024 года?

По наблюдениям Виталия, наиболее активная волна переездов крупных компаний после 2022 года пришлась на лето 2024 года. Причин было сразу несколько.

• После осторожных 2022–2023 годов часть бизнеса снова начала думать не только об экономии, но и о качестве рабочего пространства. Кому-то понадобились более комфортные помещения. Кто-то начал возвращать сотрудников из удаленного режима. Кто-то решил собрать несколько небольших офисов в один крупный.

• Дополнительный спрос создавали пришедшие в Минск российские компании, в том числе из IT-сектора.

Но есть еще один нюанс. Переезд летом совершенно не означает, что решение было принято летом.

То есть статистика рынка зачастую отражает события с серьезным временным лагом.

Тогда еще один неудобный вопрос: офис сегодня вообще хороший актив?

И здесь появляется один из самых странных парадоксов сегодняшнего рынка недвижимости. Жилой квадратный метр в Минске стоит дороже офисного. По словам Виталия Синицкого, средняя стоимость квартир уже превысила $2000 за метр, даже для вторичного жилого фонда, тогда как офисная недвижимость может балансировать в районе $1500.

А паркинг, по мнению Виталия Синицкого, зачастую вообще является одной из самых сложных частей экономики проекта.

Плюс есть НДС: квартиры продаются без него, коммерческие помещения — с ним. И после всего этого коммерческая недвижимость сегодня стоит дешевле жилой.

— Получается, что коммерческая недвижимость сегодня уже не такой привлекательный и ликвидный актив, как 10–15 лет назад?

Виталий не соглашается с такой постановкой вопроса и переводит ответ в зону цикличности.

Иными словами, слабость сегодняшнего рынка девелопер не считает доказательством того, что офисная недвижимость «больше не работает». Она просто снова находится в нижней части очередного цикла. Но когда-то же он кончится.

А покупать офисы компании вообще хотят?

Есть и еще одно изменение. В большинстве случаев бизнес сегодня предпочитает арендовать, а не покупать офис. Приобретение Альфа-Банком около 20 тысяч квадратных метров офисных площадей в МФК «Сигма» выглядит заметным событием именно потому, что это скорее исключение.

Причем особенно странно выглядит рынок небольших офисов. В продаже можно найти маленькие помещения по $600–1000 за квадратный метр без НДС — иногда значительно дешевле той суммы, в которую обходилось их строительство или первоначальная покупка. В то время как большие качественные блоки площадью 500–1000 квадратных метров стоят намного дороже. И этим рынок снова показывает: цена квадратного метра сама по себе мало что значит без понимания того, кому и для чего этот объект нужен.

А что с торговыми центрами?

Если офисный рынок после 2020 года переживает весьма болезненную перестройку, может показаться, что торговые центры чувствуют себя лучше. Во время пандемии они действительно относительно быстро восстановили посещаемость. Но Виталий Синицкий предлагает не обобщать.

И здесь, по терминологии Виталия Синицкого, рынок начинает делиться уже не просто на старые и новые здания. Он делится на форматы.

В одном ТЦ ставка может быть более 350 белорусских рублей за квадратный метр. В другом — почти ноль

Крупный современный торговый центр с сильной локацией, продуманной концепцией, развлечениями и хорошим набором арендаторов может чувствовать себя очень уверенно.

Но параллельно в Минске существуют торговые центры, где ситуация диаметрально противоположная. Особенно хорошо это видно на объектах старого формата или с плохим расположением, которых много, например, в районе Комаровского рынка. В начале 2010-х они были крайне востребованы. Виталий вспоминает, что ставка могла доходить до 150 евро в месяц за помещение площадью всего четыре квадратных метра.

Но затем появились современные ТРЦ с единой концепцией, управляемым пулом арендаторов, международными брендами и более понятным покупателю предложением. И примерно с 2014 года старый формат начал быстро терять позиции. Сегодня в некоторых подобных объектах много пустующих помещений. А иногда собственник готов отказаться от самой аренды.

Почему старый ТЦ так сложно спасти?

Казалось бы, если концепция устарела — нужно ее изменить. Но есть проблема. В современных крупных ТРЦ объектом управляет единый собственник или управляющая структура, а значит, можно поменять зонирование, пересобрать пул арендаторов, расширить ту или иную функцию, изменить навигацию. А вот в старых торговых центрах помещения часто принадлежат десяткам или даже сотням разных собственников.

Поэтому даже если все понимают, что объекту нужна реконцепция или модернизация, реально провести ее крайне сложно. Каждый собственник думает прежде всего о своих 10, 20 или 50 квадратных метрах. А торговый центр должен работать как единый организм.

«Титан» — пример того, как сегодня строить не надо

И здесь мы задаем логичный вопрос.

— Вы довольно жестко говорите о старых торговых центрах. А ваши собственные проекты не устаревают?

Девелопер улыбается и приводит пример сам:

Фраза неожиданная, учитывая, что речь идет об одном из самых известных объектов самой «Сигмаполюс». Но дальше он поясняет:

При этом «Титан» спасает очень сильная локация — рядом метро, большая городская магистраль, плотный жилой район и сравнительно небольшая конкуренция поблизости. Поэтому объект по-прежнему отлично работает. Но его постоянно приходится менять.

А как сегодня надо строить?

В качестве более современного собственного примера Виталий Синицкий приводит МФК «Призма». А следующие проекты, по его словам, — строящийся МФК «Сигма» и новый проект в Бресте. Каждый из них должен учитывать ошибки предыдущих проектов, причем важны даже самые неочевидные детали.

Например, высоту этажей. В строящемся Брестском ТРЦ компания заложила потолки около шести метров. Но и здесь Виталий сразу предупреждает: слишком высоко — тоже плохо.

Посетитель в торговом центре не должен думать, куда ему идти

Еще одна проблема многих современных ТЦ — навигация. Точнее ее отсутствие. И дело даже не в страхе посетителя заблудиться.

Поэтому хорошая навигация должна практически не требовать размышлений. Посетитель должен интуитивно понимать: где следующий уровень; куда ведет галерея; где еда; где развлечения; где нужная категория магазинов.

Вместе с этим меняется и зонирование. Похожие функции должны располагаться логично и усиливать друг друга, а не быть хаотично разбросаны по зданию.

Половина торгового центра — уже не торговля?

И вот мы подходим к, пожалуй, самому заметному изменению ТРЦ – развлечений, кафе и ресторанов становится все больше.

Виталий считает, что их доля в современном объекте может доходить примерно до 50%. Причем здесь тоже хватает нюансов: например, недостаточно просто сделать огромный детский центр.

В «Титане» это, например, боулинг, кинотеатр, кафе и рестораны. В «Призме» появляются аэрохоккей, игровые автоматы, боксерские груши а также кафе, рестораны и кинотеатр. В Бресте компания хочет объединить предыдущие наработки и дополнительно расширить взрослую часть развлечений.

Получается, торговый центр постепенно превращается в развлекательный центр с торговлей? Не совсем.

Слишком много развлечений тоже плохо

И здесь Виталий Синицкий снова идет против очевидной логики. Если развлечения дают трафик, может быть, стоит сделать их еще больше? Нет.

Поэтому свою нынешнюю формулу девелопер описывает примерно так: развлекательная функция — до 35% комплекса, общественное питание — до 15%.

Но разве онлайн-торговля все это не уничтожит?

Вопрос, который висит над ТЦ в последнее время. Все больше товаров можно заказать в телефоне. Не нужно ехать через город. Не нужно искать парковку. Не нужно ходить между магазинами. Зачем тогда через десять лет вообще будет нужен торговый центр?

Но Виталий Синицкий уверен: торговые центры будут нужны. Просто они будут другими. Потому что, по его наблюдениям, меняется сама логика потребления.

Но без сильных брендов ТЦ все равно сложно

Есть еще одна проблема последних лет — торговые бренды. Точнее, их ограниченное количество: после ухода части международных сетей предложение на рынке стало значительно беднее. Сегодня основное развитие идет за счет белорусских, российских и турецких операторов. Но девелопер обращает внимание, что и они не демонстрируют масштабной экспансии. Некоторые, наоборот, в последние годы только сокращали количество магазинов.

И получается интересное противоречие. Торговый центр все больше должен быть про эмоции и развлечения. Но без сильной торговой составляющей он тоже не работает.

Где в Беларуси тогда еще вообще можно строить ТЦ?

— Если завтра к вам придут с предложением и скажут: назовите город Беларуси, где еще нужен большой торговый центр. Что ответите?

Виталий Синицкий перебирает областные центры.

Брест? Торговых объектов с учетом нашего проекта будет уже достаточно.

Гродно? Тоже.

Витебск? Аналогичная ситуация.

В то же время компания «Сигмаполюс» сейчас, наоборот, активно строит большой ТРЦ в Бресте. Но здесь ставка делается уже не только на население города, но и на брестский регион.

«Хотим, чтобы сюда ехали со всей Брестской области»

Комплекс строится на Московской, 248. Виталий Синицкий считает эту точку одной из наиболее удобных в городе с точки зрения транспортной доступности. Но цель проекта шире обычного окружного ТЦ.

А новый бизнес-центр где строить?

Здесь ответ гораздо жестче.

И здесь мы снова возвращаемся к тезису, с которого начали разговор. Офисов действительно много. Но это не значит, что рынку больше никогда не понадобится новый бизнес-центр. Ему просто больше не нужен любой бизнес-центр.

«В Минске до сих пор нет идеального ТЦ»

С торговыми центрами у Виталия Синицкого есть еще более провокационный тезис.

А каким он должен быть? Здесь девелопер уже позволяет себе немного пофантазировать.

Но некоторые элементы этой логики компания пытается реализовывать в собственных новых проектах.

Хорошо. Вы рассказали, как надо. А что тогда делаете сами?

Это, пожалуй, самый логичный вопрос после почти двух часов разговора. Можно сколько угодно критиковать старые торговые центры и рассказывать о новых требованиях. Но каким тогда должен быть объект, который девелопер строит сейчас сам? Синицкий приводит в пример МФК «Сигма» на Немиге.

Еще одна деталь — небольшой кинотеатр на три зала. Причем каждый рассчитан максимум примерно на 14 человек.

Команда проекта также сейчас работает над тем, чтобы привести новые международные бренды, с которыми сейчас ведутся переговоры.

Арендатора сегодня недостаточно просто привести в помещение

Меняется и сама роль собственника торгового центра. Раньше логика могла быть простой: вот помещение; вот технические условия; дальше разбирайтесь сами. Сегодня этот подход все хуже работает.

И это, по сути, продолжение той же тенденции, которую мы видим на офисном рынке. Раньше девелопер продавал или сдавал квадратные метры. Сегодня он все чаще вынужден продавать готовность этих метров к использованию.

Так все-таки: переизбыток или нет в коммерческой недвижимости?

После всего разговора ответ получается гораздо сложнее простого «да» или «нет».

• Офисов — много. Особенно тех, которые были построены под прежнюю структуру спроса и рассчитывали на бесконечное расширение крупных IT-компаний.

Но качественный офис возле метро или в центральной локации с хорошей отделкой, современной инженерией и инфраструктурой по-прежнему способен быть заполнен практически полностью.

• Торговых центров тоже достаточно. Но хороший современный ТРЦ и небольшой старый объект с десятками независимых собственников фактически существуют уже в разных рынках.

Первый может повышать ставки. А второй вынужден бороться хотя бы за сохранение арендаторов и соглашаться лишь на оплату коммунальных услуг или процент от товарооборота.

Получается, что главный вопрос ближайших лет уже не: «Сколько еще квадратных метров можно построить?». А другой: «Зачем человеку или компании нужны именно эти квадратные метры?». Потому что с уходом дефицита коммерческих площадей их предложение само по себе перестало быть ценностью.

Наверное, это и есть самый короткий итог нашего большого разговора.

Коммерческая недвижимость Беларуси никуда не исчезнет. Но эпоха, когда можно было просто построить бизнес-центр, торговый центр или набор помещений и ждать, пока рынок сам их заполнит, похоже, действительно закончилась. А на рынке выживают только сильнейшие – те, кто может адаптироваться и эволюционировать вместе с рынком.