Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Разочарованные покупатели возвращаются с решимостью купить. Что ждет вторичку Минска осенью

Разочарованные покупатели возвращаются с решимостью купить. Что ждет вторичку Минска осенью

14 сентября

Август неожиданно сбил привычную сезонность вторичного рынка Минска: вместо роста продаж количество сделок снизилось. Но первые недели сентября показывают уже обратную картину — покупатели возвращаются, причем заметно активнее. Похоже, часть тех, кто в августе переключился на новостройки из-за громких кредитных программ, так и не смогла купить там квартиру и теперь снова смотрит на готовое жилье «здесь и сейчас». Разбираемся, что произошло с рынком, почему предложение остается дефицитным и чего ждать от цен этой осенью.

Сделок стало меньше, а квартиры снова подорожали

По итогам августа на вторичном рынке Минска прошло около 1180 сделок. Это примерно на 5% меньше июля и сразу на 21%, или более чем на 300 квартир, меньше августа прошлого года. За январь–август число сделок оказалось примерно на 15% ниже, чем годом ранее.

Но снижение продаж пока совершенно не означает ослабления цен и позиций продавцов.

Средняя цена квадратного метра по реальным сделкам в августе достигла примерно 2295 долларов. За месяц она выросла еще на 2,7%, или примерно на 60 долларов за метр. С начала 2026 года прирост составляет уже около 18%, а с начала 2025-го — примерно 44%.

То есть типовая однокомнатная квартира в панельном доме, которая сейчас стоит около 78 тысяч долларов, только за август прибавила более 2 тысяч. С начала года — около 11,5 тысячи, а с начала 2025-го — уже порядка 21 тысячи долларов.

И в этом проявляется особенность нынешнего рынка: сделок становится меньше, но продавцы все еще могут повышать цены. Причина — в том, что квартир в продаже тоже очень мало.

Предложение немного выросло — но дефицит никуда не исчез

По данным базы Realt, в течение августа на выбор покупателей представлено около 5,63 тысячи квартир против 5,4 тысячи в июле. И на первый взгляд предложение выросло примерно на 4%. Неужели началось накопление квартир в продаже?

Но если посмотреть на количество уникальных квартир непосредственно на конец месяца, изменений почти нет: 3776 объектов в августе против 3763 в июле. Почему?

На наш взгляд причина в возращении покупателей от застройщиков обратно на вторичку. Это вызвало увеличение количества сделок и в моменте конца месяца нивелировало всю прибавку квартир за начало августа.

И это важно: рост совокупного количества объявлений за месяц еще не означает, что у покупателя действительно стало существенно больше выбора. Квартиры выходят в продажу, часть продается или снимается с экспозиции, а фактический запас рынка в моменте остается практически прежним.

Поэтому августовские 1180 сделок при таком объеме предложения — вовсе не слабый спрос. Если разделить совокупное августовское предложение — 5629 квартир — на 1180 сделок, получаем индекс рыночного предложения около 4,8 месяца.

То есть при сегодняшнем темпе продаж всего имеющегося предложения теоретически хватило бы меньше чем на пять месяцев. Для рынка недвижимости это по-прежнему очень низкий показатель, что и поддерживает рост цен.

Читайте также

Цены сделок догоняют объявления

Есть еще одна интересная деталь августа: средняя цена квадратного метра в объявлениях составляла около 2485 долларов, а по реальным сделкам — около 2295 долларов. Разрыв уменьшился до 8%, в то время как в начале 2026 года он был почти 14%.

Происходит это не столько потому, что продавцы начинают резко снижать свои ожидания. Наоборот: цены реальных сделок постепенно догоняют те уровни, которые продавцы выставили раньше. Это важный признак силы рынка.

Еще несколько месяцев назад цены в объявлениях уходили далеко вперед — продавцы как будто закладывали будущий рост заранее. Теперь покупатели постепенно начали соглашаться и на эти уровни.

Но есть и обратная сторона: разрыв между «хочу» продавца и реальной ценой сделки уже заметно уменьшился. Значит, запас для очередного такого же резкого повышения цен становится меньше. И это не сигнал снижения цен - Скорее сигнал того, что следующий этап роста может быть уже более сложным. В то же время очередное "удешевление" кредитов на вторичку может эту сложность нивелировать.

Август сломал привычную сезонность

Август обычно является достаточно активным месяцем для вторичного рынка: после отпускного начала лета покупатели возвращаются, а сентябрь, наоборот, нередко дает некоторое сезонное охлаждение вследствие отвлечения покупателей и продавцов на начало учебного сезона. Но в текущем году рынок повел себя иначе.

В августе вместо ожидаемого подъема мы увидели снижение продаж. И одна из наиболее очевидных причин — массовое переключение внимания покупателей на новостройки. Поводом стал громкий кредит со ставкой около 1% на первые два года.

Для покупателя предложение выглядело почти идеальным: новая квартира и очень низкая ставка по кредиту. В результате часть людей, которые до этого выбирали квартиры на вторичке, буквально на несколько недель отложила покупку и пошла изучать новостройки.

Но затем началась реальность.

Читайте также

«Кредит под 1%» оказался не таким простым

Покупатели столкнулись сразу с несколькими ограничениями:

Во-первых, вслед за ростом спроса застройщики начали корректировать цены.
Во-вторых, наиболее привлекательные квартиры достаточно быстро уходили из продажи, поэтому реальный выбор становился меньше.
В-третьих, сами условия кредитования оказались сложнее, чем первоначально воспринимались в рекламе. Например, по новым договорам нашумевшего кредита с 21 августа появилось ограничение на досрочное погашение в течение первых пяти лет.

И в итоге часть потенциальных покупателей новостроек не смогла — или уже не захотела — совершать сделку. Но квартирный вопрос у них никуда не исчез. И вот это сейчас, похоже, начинает отражаться на вторичном рынке - покупатели возвращаются на вторичку с двойной решимостью купить квартиру.

В сентябре покупатели возвращаются

Оперативные данные первых недель сентября идут заметно активнее августа. Если нынешний темп сохранится, по итогам месяца мы можем получить уже 1350 и более сделок, а это примерно на 14–15% больше августа. И здесь, вероятно, происходит своеобразная компенсация августовского провала.

Причем у вторички есть одно очень серьезное преимущество перед новостройками, которое после такой истории становится особенно заметным: квартиру можно увидеть, выбрать и купить здесь и сейчас. Не ждать строительства, не выбирать остатки у застройщика, не гадать, изменится ли цена или условия программы. Поэтому сентябрь растет в продажах за счет отложенного августовского спроса. Именно это может объяснять столь высокую текущую активность.

Выводы Realt - чего ждать от осени

Август мог создать впечатление, что вторичный рынок Минска начинает остывать. Сделок стало меньше, чем в июле, и существенно меньше, чем год назад. Но первые недели сентября показывают, что делать такой вывод было бы преждевременно.

Часть августовского снижения была вызвана не исчезновением покупателей, а временным переключением их внимания на новостройки. Но в сентябре часть этого спроса возвращается. И возвращается на рынок, где предложение по-прежнему остается очень ограниченным.

Поэтому наш прогноз на осень пока не меняется: цены продолжат расти. И сейчас мы не видим сильных факторов, которые могли бы быстро остановить этот рост. Скорее наоборот: низкое предложение, возврат отложенного спроса и очередное улучшение условий кредитования продолжают поддерживать продавцов.

Для стабилизации цен рынку нужно существенно изменить баланс спроса и предложения. С точки зрения нашего индекса рыночного предложения его значение должно вырасти с нынешних примерно 4–5 месяцев хотя бы к 7–8 месяцам. Это возможно либо при резком росте числа квартир в продаже — примерно в сторону 9 тысяч при сегодняшней активности, — либо при снижении количества сделок примерно к 700–800 в месяц. Но пока рынок движется в противоположную сторону.

Продавцам это дает возможность и дальше занимать достаточно сильную позицию, но уже без чрезмерного завышения цены: покупатели стали заметно чувствительнее к бюджету.

Покупателям, наоборот, сейчас особенно важно не попадать в ловушку красивой рекламной ставки. Август хорошо показал: сравнивать нужно не только процент кредита, но и цену самой квартиры, доступный выбор, ограничения программы и итоговую стоимость владения.

Главная мысль этой осени выглядит так:

покупателей на рынке стало не слишком много — квартир для них по-прежнему слишком мало. Пока это не изменится, оснований ждать полноценного разворота цен вниз практически нет.