Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Покупатели ждут обвала или просто не хотят переплачивать? Риэлтеры разошлись во мнениях, но сошлись в прогнозах

Как купить квартиру Прогноз Как продать квартиру Цены на квартиры Мнение

Покупатели ждут обвала или просто не хотят переплачивать? Риэлтеры разошлись во мнениях, но сошлись в прогнозах

Вторичный рынок•9 ноября

Мы продолжаем разбираться в причинах снижения продаж квартир в Минске. В предыдущих материалах мы публиковали ответы застройщиков, а теперь решили узнать у тех, кто каждый день общается с покупателями и продавцами - риэлтеров. Мы обратились в агентства недвижимости - не только Минска, но и областных центров. И получили интересные, но при этом разные по своей сути, ответы. Однако есть и то, в чем мнения риэлтеров во многом сходятся - в прогнозах на будущее. Так что же происходит на рынке? Куда делись покупатели, почему сделки срываются и чего ждать от цен? Собрали самые интересные наблюдения риэлтеров и их прогнозы.

В конце статьи вас ждет опрос - просьба поделиться своим мнением.

Покупатели есть, но до сделки доходят все реже?

Именно такую картину описывают в агентстве недвижимости «Твоя столица». По наблюдениям руководителя Управления продаж вторичного рынка жилья Анжелы Третьяк, в октябре покупательская активность действительно снизилась.

Обращений стало меньше, но интерес к квартирам никуда не исчез: люди звонят, приходят на просмотры, обсуждают цены. А вот до внесения аванса и самой сделки доходят реже. Причем самое интересное происходит непосредственно перед покупкой. Человек уже нашел квартиру, посмотрел ее, обсудил условия — и вдруг решает подождать.

Одна из причин — ожидание снижения цен. В "Твоей столице" встречают покупателей, которые финансово готовы к сделке, но сознательно откладывают ее до следующего года.

Похожую ситуацию описывает и руководитель отдела продаж Международной риэлтерской компании "ЭТАЖИ" Александр Горбатко. Он тоже замечает покупателей с деньгами или возможностью привлечь кредит, но которые совсем не спешат покупать. Причем среди причин Александр называет не только высокие цены, но и публикации в СМИ и соцсетях о возможном развороте рынка.

В «Этажах» отмечают и еще одну особенность: осторожнее стали инвестиционные покупатели и флипперы. При нынешних ценах они уже не так уверены, что покупка квартиры окажется выгодным вложением.

Получается, что часть покупателей действительно могла перейти от стратегии «успеть купить, пока не подорожало» к совершенно противоположной — «подожду, вдруг станет дешевле».

Но так считают далеко не все риэлтеры...

«Никакого ожидания обвала нет. Просто квартиры слишком дорогие»

Совсем другую картину описывает заместитель директора и риэлтер
гомельского офиса агентства «Юриэлт» Ольга Федорако. По ее наблюдениям, покупателей на рынке по-прежнему достаточно и массового желания отложить покупку в ожидании обвала здесь не видят.

Но есть другая проблема - продавцы и покупатели перестали сходиться в цене. По оценке представителе "Юриэлт", разрыв между их ожиданиями достигает 15–20%. Некоторые собственники заранее закладывают в цену до 20% на возможный торг. Логика понятная: продавец смотрит на дорогие квартиры в объявлениях, решает, что его жилье ничуть не хуже, и выставляет еще дороже. А покупатель просто проходит мимо.

В итоге квартир в продаже вроде бы достаточно, но выбирать практически не из чего — по крайней мере, за те деньги, которые покупатели готовы заплатить.

При этом, по словам гомельских риэлтеров, стоит появиться хорошей квартире по адекватной цене, как покупатель находится быстро.

Исходя из этого возникает интересный вопрос: а может, покупатели вовсе не ждут снижения цен? Может, они просто уже не могут позволить себе очередное подорожание?

Ведь для статистики результат один: сделка не состоялась. Но причины совершенно разные.

А некоторые риэлтеры вообще не заметили снижения спроса!

И такие ответы мы тоже получили. Например, риэлтер агентства «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев не наблюдает заметного провала покупательской активности. По его словам, если квартира обладает нормальными потребительскими качествами и выставлена по адекватной цене, по ней достаточно быстро начинаются просмотры и появляются предложения о покупке.

Одной из причин снижения общего количества сделок он считает нехватку интересных вариантов: часть наиболее доступных квартир раскупили еще летом и в начале осени, а новых сопоставимых предложений появилось недостаточно. Кроме того, часть покупателей могла переключиться на новостройки благодаря привлекательным кредитным программам.

Не наблюдает снижения активности покупателей и директор и риэлтер агентства недвижимости «Мариэлт» Александр Воробьев. Напротив, он отмечает даже некоторое оживление по сравнению с августом–сентябрем.

Не видит он и массового ожидания обвала цен. А сроки продажи и размеры торга, по наблюдениям представителя агентства, практически не изменились: по квартирам стоимостью до $100 тысяч обычная уступка составляет $1–3 тысячи.

Еще более показательный пример привела заместитель директора и аттестованный риэлтер минского офиса агентства «Юриэлт» Светлана Беляева: на просмотр одной двухкомнатной квартиры в Серебрянке пришли сразу девять семей. Несколько потенциальных покупателей были готовы приобретать жилье даже без торга!

Причем в Светлана отмечает даже необычные случаи: люди вносят задаток, опасаясь упустить хороший вариант, а уже потом окончательно решают, смогут ли и хотят ли совершить покупку.

Еще одна причина из региона

Особенно интересные наблюдения пришли из Гродно. По информации заместителя директора и риэлтера гродненского офиса «Юриэлт» Ольги Болбат, осенью количество просмотров квартир снизилось примерно на 25–30% по сравнению с летом. Но причина не только в ожиданиях покупателей.

В агентстве отмечают, что летом на рынке было много приезжих из России, располагавших более высокими бюджетами. Некоторые соглашались на цены, которые местным покупателям уже было сложно потянуть. Сейчас активность этой категории снизилась, а высокие ценовые ожидания продавцов остались.

При этом сами покупатели тоже разделились:

Инвесторы с деньгами на руках действительно могут ждать снижения цен. Им не обязательно покупать квартиру сегодня.
А вот те, кому жилье нужно для жизни, продолжают искать подходящие варианты. Но все чаще не находят ничего, что вписывалось бы в их бюджет.

И получается довольно неприятная ситуация: покупать дорого, продавать свою квартиру страшно, потому что непонятно, хватит ли потом денег на следующую.

Гомельские коллеги из "Юриэлт" также отмечают сокращение числа покупок, не связанных с одновременной продажей другого жилья.

То есть проблема высоких цен начинает затрагивать не только тех, кто покупает первую квартиру, но и собственников, которые хотят улучшить жилищные условия.

А продавцы уже готовы уступать?

Здесь мнения риэлтеров тоже разошлись:

В «Твоей столице» отмечают, что продавцы постепенно становятся сговорчивее. Если раньше типичный торг составлял 1,5–3%, то сейчас по отдельным переоцененным квартирам скидка может достигать 5–7%.
Похожее наблюдение сделали в «Этажах»: новые объявления еще часто выходят с высокими ценами, а собственники квартир, которые продаются уже несколько недель, становятся более гибкими.
Но в «Мариэлт» заметных изменений в размерах торга пока не видят. Аналогичную позицию высказывают и в минском офисе «Юриэлт».
А в Гомеле представители "Юриэлт" отмечают, что на существенные уступки чаще идут продавцы, которым необходимо быстро продать свою квартиру, чтобы приобрести другую.

Что получается?

Пока торг все больше зависит не столько от ситуации на рынке в целом, сколько от конкретной квартиры и обстоятельств ее собственника. Один может ждать покупателя месяцами, а другому нужно срочно продать, потому что уже нашел новую квартиру.

А разве дешевые кредиты не должны были вернуть покупателей?

Теоретически да, но мгновенного эффекта риэлтеры пока не наблюдают.

После улучшения условий «Ипотеки Экспресс» Беларусбанка в «Твоей столице» заметили рост запросов на кредит и расчетов ежемесячных платежей. Часть покупателей снова начала рассматривать покупку. Однако массового всплеска сделок пока нет.

В «Этажах» также отмечают интерес к новым условиям кредитования, но без заметного ажиотажа.

А в «Мариэлт» существенного увеличения числа покупателей после снижения ставок вообще не увидели.

Но здесь есть важная оговорка: новые условия Беларусбанка появились только во второй половине октября. Поэтому их влияние на реальные сделки правильнее оценивать уже по ноябрю и декабрю.

А ведь есть еще лизинг недвижимости, на который обратили внимание в "Авангард недвижимости". Этот механизм также начинает набирать обороты и получать все больше интереса со стороны покупателей. Во многом благодаря ряду преимуществ относительно кредитов и аналогично им улучшающихся условий.

Так цены все-таки будут снижаться?

И вот здесь, несмотря на все разногласия, позиции риэлтеров становятся ближе: резкого обвала рынка никто из опрошенных специалистов не ожидает. Но и единого прогноза на дальнейший рост цен тоже нет.

В «Твоей столице» допускают стабилизацию цен и осторожную корректировку после Нового года.
В «Авангард Недвижимость» считают, что для заметного снижения цен должны появиться более серьезные причины — например, ухудшение кредитования или резкие изменения валютного курса.
В «Мариэлт» ожидают сохранения относительно стабильной ситуации с обычными сезонными колебаниями.

То есть даже среди риэлтеров, которые сегодня видят снижение покупательской активности, нет уверенности, что оно обязательно приведет к заметному удешевлению квартир.

И это тоже вполне объяснимо: предложение жилья пока остается ограниченным, а далеко не каждый продавец готов снижать цену ради быстрой сделки.

Выводы Realt

Так кто же из риэлтеров прав? На наш взгляд, противоречий в их ответах гораздо меньше, чем кажется вначале. Просто каждый из них видит свою часть рынка.

Одни работают преимущественно с ликвидными квартирами, которые по-прежнему быстро находят покупателей. Другие чаще сталкиваются с переоцененными объектами, где просмотры есть, а сделок нет.
Одни покупатели действительно ждут снижения цен. Другие ни на какой обвал не рассчитывают — им просто уже не хватает денег на подходящую квартиру.

И именно в этом, на наш взгляд, заключается главное изменение нынешней осени, отразившееся на продажх квартир: покупатель стал гораздо чувствительнее к цене.

Еще недавно многие торопились купить, опасаясь очередного подорожания, а теперь часть людей уже не может платить больше, а другая часть перестала видеть смысл спешить.

Поэтому мы пока не стали бы называть происходящее достижением предела покупательских возможностей. Но и объяснять снижение продаж исключительно разговорами о будущем обвале тоже неправильно.

Скорее рынок одновременно столкнулся с двумя проблемами:

высокие цены начали уже существенно ограничивать возможности покупателей,
а ожидания возможного снижения цен притупили их желание покупать именно сейчас.

И дальше все будет зависеть от того, насколько долго сохранится эта ситуация.

Пока ограниченное предложение и наличие широкого выбора кредитных \ лизинговых программ позволяет продавцам держать высокие цены. Но если покупатели продолжат откладывать сделки, квартиры станут дольше задерживаться в продаже, а возможности для торга постепенно увеличатся.

В октябре мы уже видим начало накопления квартир, но оно еще слишком слабое, чтобы оказать давление на продавцов и заставить их идти массово на уступки в ценах. А вот если ноябрь и декабрь закончатся столь же слабо по продажам, как и сентябрь с октябрем, тогда после "слабого" января, продавцы будут вынуждены отказаться от поднятия цен. И вот на таком уровне, когда цены будут балансировать на одном месте, рынок может держаться достаточно долго.

И вот это мы сейчас считаем куда более реальным сценарием, чем громкие прогнозы об обвале рынка.

Насколько долго цены могут "стоять на месте"? До того момента, пока:

либо квартир в продаже станет много (>7000 при сегодняшних 5500) при сохранении слабых продаж, тогда обострится конкуренция среди продавцов;
либо кредиты станут дороже \ труднодоступнее;
либо вырастет обменный курс доллара, за счет цены на квартиры в переводе на белорусские рубли уже станут неподъемными. Даже при наличии кредитов.

Поэтому покупать сейчас или ждать снижения цен - личный выбор каждого из покупателей. Главное чтобы этот выбор был сделан рационально - на основе объективных данных, а не слухов из соцсетей.