Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Аренда жилья
Их покупали, чтобы сдавать? Почему в начале 2026 года был всплеск квартир в аренду

Их покупали, чтобы сдавать? Почему в начале 2026 года был всплеск квартир в аренду

Аренда жилья•22 сентября

Недавно мы рассказывали, с чем рынок долгосрочной аренды Минска встретил осень: выбор квартир заметно сократился, а ставки аренды за последние месяцы снова сильно выросли. Но если отмотать ситуацию всего на несколько месяцев назад, картина была почти противоположной.

В начале 2026 года выбор квартир рос, а ставки аренды три месяца подряд снижались. Причем предложение увеличилось настолько заметно, что мы решили разобраться — откуда на рынке вдруг взялось столько квартир? Мы вернулись к данным начала года, сопоставили аренду с рынком продаж и обнаружили любопытную закономерность. Похоже, часть ответа нужно искать в квартирах, которые покупали еще несколькими месяцами ранее.

В начале года квартир становилось больше, а аренда дешевела

Для оценки объема предложения долгосрочной аренды мы смотрели не на количество квартир в какой-то конкретный день, а на весь объем уникальных квартир, которые предлагались в течение месяца. Это важно, потому что квартира может появиться в начале месяца, быстро найти арендатора и через неделю исчезнуть из рекламы. В этом случае в срезе на конец месяца мы ее уже не увидим, хотя фактически она была частью предложения.

И здесь начало 2026 года выглядит очень показательно: если в декабре 2025 года за месяц в долгосрочную аренду в Минске предлагалось порядка 3,2 тыс. квартир, то всего лишь месяц спустя, в январе 2026 г., уже 3,51 тыс. Дальше - больше: в феврале 2026 г. - 3,83 тыс., а в марте - более 4 тыс. квартир. В результате, всего за три месяца предложение выросло примерно на 25%.

Но интереснее другое: одновременно с ростом выбора начала снижаться и средняя стоимость аренды. В декабре она находилась примерно на уровне 650 долларов, в январе снизилась до 647 долларов, в феврале — до 639, а в марте — примерно до 625 долларов в месяц.

То есть три месяца подряд квартир становилось больше, а вместе со снижением активности арендаторов в зимний период, собственникам становилось сложнее повышать цены. А потом все изменилось.

Весной квартир снова стало меньше

После мартовского максимума предложение начало сокращаться - к июню до 3,1 тыс. квартир, минус почти четверть предложения.

И практически зеркально повела себя стоимость аренды: после мартовских 625 долларов средняя ставка выросла примерно до 660 долларов в мае, 680 — в июне, превысила 700 долларов в июле и сохранилась примерно на этом уровне в августе.

Получается очень наглядная зависимость: когда выбор расширился — цены остановились и пошли вниз. Когда квартир стало меньше — аренда снова начала дорожать. Но главный вопрос остался: почему предложение вообще так сильно выросло зимой?

Откуда взялись эти квартиры?

Конечно, часть происходящего можно объяснить обычным движением рынка: заканчиваются договоры, меняются арендаторы, собственники возвращают квартиры в рекламу после праздников. Но рост был достаточно заметным, поэтому мы решили проверить еще одну версию.

А что, если часть квартир, появившихся зимой в аренде, несколькими месяцами раньше была куплена именно как инвестиция?

Для многих людей квартира остается одним из самых простых и понятных способов вложения денег. Купил недвижимость, сохранил капитал в реальном активе, каждый месяц получаешь арендный доход, а если сама квартира дорожает - получаешь еще и рост стоимости актива. Тем более спрос на долгосрочную аренду в Минске остается высоким. Поэтому мы сопоставили рынок аренды с рынком продаж...

...и обнаружили интересную закономерность

которая особенно хорошо проявилась по молодым домам - "вчерашним новостройкам" 2021 года постройки и моложе.

А именно: летом и осенью 2025 года такие квартиры покупались очень активно: в августе прошло 476 сделок, в сентябре — 468. А спустя несколько месяцев их стало заметно больше на рынке аренды: в июне 2025 года в течение месяца предлагалось около 1,3 тыс. квартир в домах 2021 года и новее, а в декабре — 1,4 тыс., в январе 2026-го — уже 1,6 тыс., а в феврале–марте — около 1,7 тыс.

Мы сопоставили изменения предложения аренды с количеством сделок предыдущих месяцев и наиболее интересная связь появилась примерно с лагом в пять месяцев.

Почему разница в пять месяцев?

На первый взгляд странно: почему купленная квартира выходит в аренду не сразу? Но для "вчерашней новостройки" ответ довольно простой: значительная часть квартир продается без чистовой отделки. После покупки необходимо не только сделать ремонт, но и установить кухню, сантехнику и освещение, купить мебель и бытовую технику. И только после этого квартира становится готовой для арендатора.

Поэтому схема может выглядеть так: купили квартиру → сделали ремонт → укомплектовали → через 4–6 месяцев вывели в аренду.

Подобные сроки проведения ремонта подтверждаются и нашим приглашенным специалистом - в видео про ремонты в квартирах. Это и объясняет, почему условная квартира, купленная в августе, появилась на рынке аренды только в январе. А купленная в сентябре — в феврале.

А затем упали продажи

В конце 2025 года количество сделок начало сокращаться, а в январе 2026-го вторичный рынок показал всего около 800 продаж — значительно меньше, чем летом и осенью. Если часть купленных квартир действительно пополняет рынок аренды через несколько месяцев, то и последствия слабых продаж должны проявляться с задержкой. В итоге примерно это мы и увидели.

В марте в течение месяца предлагалось около 1,71 тыс. квартир в домах 2021 года и новее. В апреле — 1,60 тыс., в мае — 1,49 тыс., в июне — 1,27 тыс., а в июле — около 1,25 тыс.

То есть после зимнего максимума предложение свежего жилья заметно сократилось. А вместе с ним начало уменьшаться и общее количество квартир в аренде. А стоимость аренды - расти.

Выводы Realt

Значит, квартиры действительно массово покупали для сдачи? С одной стороны, однозначно это утверждать было бы неправильно, поскольку данные по сделкам не показывают, зачем человек приобрел квартиру: для жизни, для перепродажи или для аренды. Поэтому найденная нами закономерность — не доказательство, а гипотеза.

Но с другой стороны, сама логика такого поведения покупателей выглядит вполне естественно. Жилье в Минске остается востребованным и на рынке продажи, и на рынке аренды. За последние годы росли и цены покупки квартир, и ставки аренды, поэтому для "инвестора" квартира потенциально дает сразу две выгоды: арендный доход и возможный прирост стоимости самой квартиры.

Кроме того, для многих обычных покупателей недвижимость остается самым понятным вариантом, так называемого «бытового инвестирования». В отличие от более сложных финансовых инструментов схема здесь проста: купить квартиру, сдать ее и получать регулярный доход, сохраняя при этом сам актив.

Причем особенно привлекательным для таких покупателей часто выглядит свежий жилфонд и новостройки: спрос на них выше, а значит они позволяют рассчитывать на более высокую стоимость аренды.

Поэтому наша гипотеза выглядит вполне реалистичной. Тем более что совпали сразу несколько вещей: высокий объем сделок с относительно свежими квартирами, последующий рост их предложения в аренде и временной разрыв примерно в пять месяцев, который вполне объясняется ремонтом и комплектацией жилья.

Все это позволяет предположить, что часть спроса на квартиры во второй половине 2025 года действительно могла иметь инвестиционную природу, а заметный рост предложения аренды в начале 2026-го — быть одним из отложенных последствий этих покупок.