ТОП локаций Минска с дешевым жильем, где квартиры подорожают

Квартиры в Минске продолжают дорожать, и найти подходящий по цене вариант становится просто нереально. Особенно если с пристрастием смотреть на каждую локацию. Но есть еще один способ найти квартиру «дешевле»: смотреть не только на то, насколько удобна локация «сегодня», но и на то, какой она может стать через несколько лет.

Например, когда-то улица Аэродромная была узкой и окруженной бюджетным жильем. И мало кто мог представить, что совсем скоро здесь вырастет «город-в-городе» и появится метро, отчего цены на квартиры улетят далеко вверх. Вот и сегодня в Минске есть места, которые пока не выглядят самыми привлекательными для покупки, но уже в ближайшие годы там должна измениться транспортная инфраструктура: появятся новые мосты, путепроводы и прямые связи между районами. А значит, часть сегодняшних минусов может просто исчезнуть, а цены на жилье – вырастут.

Мы нашли 5 точечных локаций Минска, где новая дорога способна увеличить стоимость жилья. Но есть нюанс: где-то квартиры действительно могут выиграть в цене, где-то эффект будет под вопросом, а в одной локации новая дорога может принести жителям не столько рост стоимости, сколько больше машин под окнами.

В Минске сейчас проектируется и строится сразу несколько новых транспортных связей — путепроводов через железную дорогу и мостов, которые должны соединить районы, сегодня находящиеся буквально рядом друг с другом, но фактически разделенные рельсами, водой или отсутствием прямой дороги. И вот здесь возникает интересная история для покупателя.

Некоторые квартиры сегодня стоят дешевле именно потому, что находятся в неудобной локации: нужно долго объезжать, район фактически тупиковый или добраться в соседнюю часть города сложнее, чем кажется по карте. Но квартира покупается обычно не на год и не на два. И если через пять лет этот недостаток исчезнет, вместе с ним может уменьшиться и ценовая разница с более удобными районами.

Разбираемся на пяти конкретных локациях — от тех, где мы действительно видим пространство для роста привлекательности, до самого неоднозначного варианта.

Для понимания цен будем использовать сразу две цифры. Первая — реальные зарегистрированные сделки с квартирами за январь–сентябрь 2026 года. Вторая — то, сколько собственники просят за квартиры в объявлениях Realt сейчас. И эти цифры не обязаны совпадать: объявления показывают желания продавцов сегодня, а сделки — сколько покупатели реально платили в течение года.

Локация 1. Ландера: дешевый старый фонд, который наконец свяжут с Брилевичами

Начнем с одного из самых интересных вариантов — улицы Ландера и прилегающей части Курасовщины 1 и 2.

Если просто посмотреть на карту, то видно, что совсем рядом находятся Брилевичи, улицы Чюрлениса, Наполеона Орды и относительно свежая застройка Московского района. Но между двумя частями города проходит железная дорога. То есть географически все близко, а транспортно — совсем не так близко. Чтобы попасть из одной части в другую, приходится объезжать по МКАД.

Именно этот недостаток в перспективе собираются убрать. Сейчас проектируется продолжение улицы Чюрлениса с путепроводом через железную дорогу и выходом на Корженевского. Таким образом напрямую соединятся Московский и Октябрьский районы. Начало строительства заявлялось на 2027 год.

Что интересно — жилье со стороны Ландера пока остается весьма бюджетным, а значит в результате и выиграет в цене. По нашим данным о сделках за январь–сентябрь 2026 года медианная стоимость однокомнатной квартиры на Ландера составляла примерно $70 тысяч, двухкомнатной — около $85 тысяч, а трехкомнатной — порядка $88 тысяч.

Последняя цифра особенно интересна. Трешка здесь по цене может находиться совсем недалеко от двушки. Причина понятная: это преимущественно старый жилой фонд, а сама локация сегодня не относится к числу тех, куда покупатели мечтают переехать любой ценой.

В объявлениях цены уже несколько выше. В момент подготовки материала на Realt на Ландера было всего восемь квартир: однушки можно было найти примерно от $73 тысяч, двушки — приблизительно за $89–113 тысяч, трехкомнатную предлагали примерно за $103 тысячи. 

И вот здесь как раз появляется наша логика. Сами дома новее от строительства путепровода не станут - панелька останется панелькой. Но исчезнет один из объективных недостатков локации: соседний Московский район перестанет быть «рядом на карте, но далеко по дороге». 

Локация 2. Асаналиева и Серова: из тупика — в полноценную городскую связь

Вторая интересная точка — не вся Лошица и даже не весь Октябрьский район. Речь идет именно о старом жилом фонде в конце Асаналиева и в районе Серова. 

И здесь важно не расширять границы искусственно, например на Игуменский тракт, поскольку это уже совсем другая история: более свежие дома, большие площади и заметно более высокие цены. 

Почему? Сегодня у этой части города довольно специфическое положение:

• С одной стороны, до центра Минска совсем не космическое расстояние, появилась третья линия метро. 

• С другой — здесь остается ощущение конца города: железная дорога, промышленная территория и достаточно ограниченная транспортная связь с более развитой по части инфраструктуры Лошицей.

Причем соседство с производством тоже вполне реальное - в промышленной зоне рядом находятся в том числе «Керамин» и другие предприятия. Да, новый путепровод их никуда не уберет, но он способен убрать другой минус — тупиковость территории.

Планы предусматривают путепровод через железную дорогу в районе Серова — Павла Шпилевского. Вместе с ним собираются вывести южную магистраль через Асаналиева, сделать полноценный перекресток и перестроить подъезды к промышленной зоне. Ранее начало строительства этого направления ориентировочно относили к 2027–2028 годам.

А теперь посмотрим на стоимость жилья:

• По сделкам 2026 года на Асаналиева медианная однокомнатная квартира обходилась примерно в $74 тысячи, двухкомнатная — в $93 тысячи, трехкомнатная — примерно в $102 тысячи.

• Но объявления уже заметно дороже. Сейчас на Асаналиева выбор вообще небольшой — всего восемь квартир. Однокомнатные предлагаются ориентировочно за $85–100 тысяч, а трехкомнатные — примерно от $115 тысяч и заметно выше. Двушек в момент проверки в продаже вообще не оказалось. На Серова выбор еще уже: Realt показывал всего одну квартиру — однушку примерно за $83,5 тысячи.

И это хороший пример того, почему цены предложения нельзя воспринимать как стоимость всей локации. Когда в продаже 1–8 квартир, одна квартира с дорогим ремонтом легко меняет всю картину. Но общий смысл сохраняется: старый фонд здесь все еще значительно дешевле соседней более современной Лошицы.

Локация 3. Малинина и Чижевских: Лошица через воду рядом, но сегодня до нее нужно ехать вокруг

Третья точка еще интереснее тем, насколько она маленькая. Когда мы говорим о будущем мосте через Чижовское водохранилище, неправильно говорить: «вся Серебрянка подорожает». Нет. 

Посмотрите на карту: Лошица находится буквально напротив, расстояние небольшое. Но между двумя территориями — водохранилище, и прямой автомобильной связи нет. То есть снова возникает нестыковка: географически близко, а транспортно - далеко.

Сейчас заявлен проект полноценного моста через Чижовское водохранилище. Он должен стать продолжением улицы Малинина в сторону Лошицы. Точных сроков строительства пока не называют, поэтому здесь особенно важно не выдавать перспективный проект за дорогу, которая появится завтра. Но если этот проект реализуется, именно для домов возле будущего продолжения Малинина транспортная карта изменится очень заметно.

Теперь к ценам. По сделкам этого года медианная однокомнатная квартира на Малинина стоила примерно $75 тысяч, двухкомнатная — около $105 тысяч, трехкомнатная — порядка $107 тысяч.

Но рынок здесь настолько маленький, что текущие объявления лучше вообще не пытаться превращать в «среднюю цену». В момент подготовки материала на всей улице Малинина Realt показывал всего три квартиры. Среди них две двушки примерно за $119–124 тысячи. Однушек и трешек в продаже в этот момент просто не было.

Сегодня покупатель смотрит на эту часть города и понимает: Лошица рядом, но воспользоваться этой близостью практически невозможно. Если появится мост — это утверждение перестанет быть актуальным. А цены на жилье очень чувствительны именно к таким изменениям.

Локация 4. Шабаны: самые дешевые, но одного моста может оказаться мало

Если первые три локации мы скорее относим к позитивным сценариям, то в Шабанах мы уже не настолько уверены в увеличении ликвидности жилья только за счет строительства путепровода. И вот почему...

С точки зрения цены — здесь все прекрасно для покупателя, который ищет максимально бюджетную квартиру. Если объединить основные жилые улицы Шабанов — Бачило, Ротмистрова и Селицкого, — медианная цена реальных сделок 2026 года составляет примерно $65,5 тысячи за однушку, $88 тысяч за двушку и $105 тысяч за трешку. То есть среди всех наших пяти точек именно здесь входной билет самый дешевый.

И объявления это подтверждают. Например, на Ротмистрова сейчас есть однокомнатные квартиры примерно от $63 тысяч, на Бачило минимальная стоимость начинается примерно от $70 тысяч, на Селицкого — примерно от $74 тысяч.

Но дальше начинается важный нюанс по сравнению с другими локациями: Шабаны дешевле других районов не только потому, что оттуда неудобно выезжать. Здесь оказывают влияние сразу несколько факторов: 

• удаленность от центральной части города, 

• соседство с промышленными территориями, 

• отсутствие метро, 

• сложившаяся репутация района.

А транспорт действительно собираются улучшать. Проектируется новая связь улицы Свислочской с Селицкого через железную дорогу. Она должна дать дополнительный выезд в эту часть города и принять часть транспортного потока с Партизанского проспекта. Начало строительства планировали на 2027 год, хотя точное прохождение дороги еще уточняется.

Для жителей Шабанов это безусловный плюс: еще один маршрут из района делает его удобнее. Но будет ли этого достаточно, чтобы цены начали быстро догонять другие районы Минска? Скорее нет, чем да. Если улучшение транспорта станет частью более широкого изменения района — эффект может быть заметным. 

Локация 5. Колесникова: мост откроют — а квартиры могут вообще не подорожать

И наконец самый интересный пример, который полностью ломает простую формулу: «Построили мост — квартиры рядом должны подорожать». Хотя строительство долгожданного моста уже на финальной стадии.

Улица Колесникова и прилегающая Домбровка — совсем другая история. Здесь нет очевидно дешевой недвижимости, которой рынок делает большую скидку за плохую транспортную доступность. Наоборот — район относительно свежий, много интересных домов, есть ЖК «Лайт», рядом торговые объекты, инфраструктура уже сложилась. И цены соответствующие.

По сделкам января–сентября медианная однокомнатная квартира на Колесникова стоила примерно $89 тысяч, двушка — около $114 тысяч, трешка — порядка $138 тысяч.

Причем сегодняшнее предложение уже значительно дороже. В момент проверки Realt показывал всего семь квартир на Колесникова, и самая дешевая из них стоила почти $130 тысяч. Единственная однушка — большая, почти 62 м² — также около $130 тысяч. Двушки предлагались примерно за $148–185 тысяч, трешка — около $190 тысяч. На соседней Налибокской минимальная цена предложения сейчас также превышает $108 тысяч.

А сам путепровод уже практически готов: связь Колесникова с Ратомской/Тимирязева находится на завершающей стадии, в октябре готовность объекта оценивали примерно в 80–85%, а завершить работы планировали до конца 2026 года. Казалось бы — прекрасная новость для собственников. Но здесь есть обратная сторона...

Сейчас Колесникова, Налибокская, Голубка и соседние улицы во многом обслуживают жителей самих жилых кварталов. Чтобы попасть отсюда в сторону Лебяжьего и Ждановичей, сегодня приходится ехать более длинными маршрутами. Но после открытия прямой связи ситуация изменится: житель Колесникова действительно получит удобный маршрут в Лебяжий и Ждановичи, и это плюс. Но этим же маршрутом смогут пользоваться и все остальные. 

То есть часть внутренних улиц района получит значительно больший транзитный поток. Мы пока не можем утверждать, что здесь обязательно появятся пробки или что движение увеличится в конкретное количество раз. Но риск очевиден: чем удобнее новый сквозной маршрут, тем больше автомобилей захотят им воспользоваться.

Новый мост может быть очень полезным для города и удобным для жителей, но это совершенно не означает, что квартиры вокруг него автоматически получат еще одну прибавку к цене. Более того, в конкретных домах возле наиболее загруженных улиц дополнительный трафик может стать уже не преимуществом, а новым минусом.

Выводы Realt

Из всей этой истории есть один главный вывод: при покупке квартиры важно смотреть не только на то, какой район сегодня, но и на то, каким он станет через пять–десять лет. 

Особенно сейчас, когда цены в Минске уже высокие и очевидно дешевых хороших квартир становится все меньше.

Иногда более разумным вариантом может оказаться не популярная сегодня локация, где все будущие преимущества уже заложены в цену, а место, у которого есть понятный недостаток и столь же понятный план его устранения. Именно поэтому нам интересны Ландера, Асаналиева/Серова и небольшая часть возле Малинина/Чижевских. Там будущие транспортные проекты способны убрать конкретные барьеры, которые сегодня реально мешают жителям.

С Шабанами сложнее. Квартиры действительно дешевые, новый выезд району поможет, но причин низкой стоимости здесь больше одной. Поэтому ждать, что один путепровод вдруг полностью изменит отношение покупателей к району, было бы слишком оптимистично.

А Колесникова показывает обратную сторону инфраструктурного развития: иногда новый мост не убирает ценовой недостаток, потому что такого недостатка уже нет. Зато вместе с удобной дорогой район может получить дополнительный транзит.

Нашли ошибку или у вас есть замечания и предложения по статье? 

Направляйте их на почту a.chernyshev@realt.by 

Узнавайте важные новости первыми:

Telegram

Instagram

YouTube Realt.Эксперт

TikTok

Threads