Бизнес переориентируется на аренду офисной недвижимости

  3755   1

Офисы. Долевое строительство

Снижение объема рыночного предложения на 40%, «официальное» снижение цен и дополнительные скидки «реальным» покупателям.

В конце октября 2015 г. по схеме долевого строительства на рынке офисной недвижимости г. Минска в активном предложении было 15 бизнес-центров: 8 объектов класса «В» и 7 класса «С». За 10 месяцев текущего года рынок долевого строительства бизнес-центров уменьшился в объеме на более чем 40% - с рынка ушло 11 объектов, 3 из которых в октябре. Часть из их числа ввелась в эксплуатацию, часть приостановила строительство, а оставшаяся часть вовсе осталась лишь на бумаге.

В ситуации значительного снижения интереса со стороны покупателей к объектам долевого строительства в активном предложении остались лишь те объекты, которые находятся на последних стадиях строительства, и те, для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения — финансовые риски, ложащиеся на застройщика, стали превалировать над выгодами.

Диапазон цен предложения в октябре:

· для класса «В» составил от $ 1 200/кв.м до $ 2 600/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне $ 1 680/кв.м с НДС;

· для класса «С» от $ 1 200/кв.м до $ 1 490/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне $ 1 360/кв.м с НДС.

Разбежка цен в основном вызвана разницей в стадиях строительства, на которых находятся объекты долевого строительства. Однако в октябре было отмечено существенное снижение цен по большинству объектов, что и отразилось на средней цене по классам — по сравнению с сентябрем класс «В» снизился в цене на 7%, класс «С» — на 4%.

Кроме того, помимо «официального» снижения цен, «реальным» покупателям застройщики и уполномоченные ими лица готовы предоставлять дополнительные скидки.

Вторичный рынок

Вторичный рынок офисов продолжает увеличиваться в объемах, а уровень покупательской активности при этом продолжает оставаться низким. Причиной этого выступает не отсутствие интереса к офисам, а лишь все увеличивающаяся переориентация бизнеса на рынок аренды. В то же время снижающиеся арендные ставки уменьшают инвестиционную доходность от приобретения офиса с целью последующей сдачи в аренду.

Увеличение объемов предложения на рынке происходит в частности за счет того, что достаточно много собственников, построивших офисы по схеме долевого строительства с целью последующей сдачи в аренду, по окончанию строительства решили их сразу же продать. Основной причиной подобных сделок можно также назвать снижение доходности от сдаваемых в аренду офисных помещений.

Основной объем сделок, совершаемых на вторичном рынке офисной недвижимости, представлен офисами площадью до 150 кв. м по цене от $ 1 000/кв.м до $ 1 500/кв.м с НДС в зависимости от класса качества.

За 10 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м снизился практически на 35% и по итогам октября 2015 года составил $ 1 620/кв. м и $ 1 390/ кв. м с учетом НДС для классов «В» и «С» соответственно. Снижение цен предложения свидетельствует о том, что собственники-продавцы уже понимают тот факт, что в условиях растущего объема предложения для привлечения покупателя необходимо уже изначально устанавливать максимально объективные цены. Если еще несколько месяцев назад некоторые продавцы руководствовались правилом «надбавка в 30% на торг — не так уж и много, а может, кто-то и по такой цене купит», то сейчас их позиция постепенно меняется на противоположную.

Все чаще продавцы выставляют на продажу офис с отметкой «цена договорная», аргументируя это тем, что «на текущем рынке цена должна исходить от покупателя». Желание продать объект велико, но не менее велико желание продать его по максимально возможной для текущих рыночных условий цене.

Реальные сделки с качественными объектами класса «С» совершаются по средней цене кв. м $ 1100+/-50 с НДС, с объектами класса «В» — $ 1300+/-50 с НДС. Исходя из этого, для того чтобы офис был интересен покупателям на стадии изучения рекламного объявления объекта, средняя величина надбавки на торг должна составлять не более 10−15% от реальных цен сделок.

Нередки случаи, когда покупатели, и в частности инвесторы, ориентируются при оценке стоимости конкретного офиса на цены аналогичных офисов, находящихся в активном предложении на рынке. Однако цены предложения и цены, по которым заключаются реальные сделки купли-продажи, могут значительно отличаться. В этой связи в последнее время выросла востребованность таких услуг, предоставляемых риэлтерскими организациями, как определение объективной цены (арендной ставки). В этом случае потенциальный покупатель проводит своего рода «диагностику» офиса перед покупкой, чем страхует себя от финансовых потерь в дальнейшем.

Рынок аренды офисных площадей

Рынок аренды офисной недвижимости продолжает увеличиваться в размерах. На начало ноября 2015 года средняя вакантность на рынке бизнес-центров составляет 12%, при этом в активном предложении находится порядка 60 тыс. кв. м офисной недвижимости.

В настоящее время величина предъявляемого спроса со стороны бизнеса значительно меньше объема предложения офисных площадей. Вместе с экономической нестабильностью этот фактор продолжает оказывать давление на уровень арендных ставок и все сильнее обострять конкуренцию среди собственников-арендодателей.

С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска, рассчитанные по предложению, в среднем снизились на 28%: на 20% по классу «А» до уровня € 24/кв.м с учетом НДС, на 29% по классу «В» до уровня € 14/кв. м с учетом НДС, на 40% по классу «С» до уровня € 10/кв. м с учетом НДС.

Основной спрос сконцентрирован на офисы площадью до 100 кв. м в ценовом диапазоне € 8−12/кв.м с НДС. Наибольшей популярностью пользуются офисы класса «В», как наиболее сбалансированного по критериям «цена-качество». Все чаще арендаторы обращают внимание на бизнес-центры с единым собственником и находящиеся под управлением профессиональной обслуживающей компании. В отличие от класса «С», бизнес-центры класса «В» зачастую отвечают этим требованиям, что значительным образом упрощает для арендаторов решение вопросов по переформатированию арендуемых площадей в ту или иную сторону и, соответственно, эксплуатации офиса.

Актуальная тенденция рынка такова, что в ситуации широкого выбора арендаторы стали значительно более требовательными к офисам. Мало одной лишь низкой цены, не менее важны и качественные характеристики офиса. Кроме того, рынку явно не хватает оригинальных предложений, которые бы позволили арендаторам подчеркнуть имидж своей компании. В качестве предлагаемых в настоящее время подобных предложений можно назвать отдельный лифт для компании, занимающей обособленный от остальных арендаторов офис, располагающийся на нескольких этажах бизнес-центра и т. п. И как показывает практика, за такие реальные бизнес-ценности арендаторы готовы платить цену значительно выше среднерыночной.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости предлагает покупателям торговые площади, как готовые, так и строящиеся.

Рынок долевого строительства торговых площадей разделен на встроенные в жилье торговые помещения и торговые площади, расположенные в торговых центрах. Практически каждый строящийся в настоящее время многоквартирный жилой дом от коммерческих застройщиков предполагает наличие в цокольном или первом этаже торговых помещений.